Hộ kinh doanh cho thuê nhà cần làm gì để không sai thuế

Cho thuê nhà trọ, cho thuê căn hộ, cho thuê mặt bằng, cho thuê đất đang là nguồn thu nhập chính của rất nhiều gia đình. Nhưng cũng chính lĩnh vực này lại khiến nhiều người lo lắng nhất khi bước sang giai đoạn quản lý thuế mới từ năm 2026.

Nhiều chủ nhà chia sẻ rằng trước giờ chỉ nghĩ đơn giản là có tiền thuê thì đóng thuế khoán, hoặc bên thuê là công ty thì họ kê khai thay, mình chỉ ký hợp đồng rồi nhận tiền. Nhưng từ 2026, khi bỏ thuế khoán và chuyển sang quản lý theo doanh thu thực tế, câu chuyện thuế của hộ kinh doanh cho thuê nhà không còn đơn giản như trước.

Bài viết này giúp bạn hiểu đầy đủ, dễ nhớ và dễ làm nhất về thuế đối với hộ kinh doanh cho thuê nhà, để biết mình đang thuộc nhóm nào, cần chuẩn bị gì và làm thế nào để không vi phạm luật.

Hộ kinh doanh cho thuê nhà là gì

Hộ kinh doanh cho thuê nhà là cá nhân hoặc hộ gia đình có hoạt động cho thuê:

– Nhà ở nguyên căn
– Phòng trọ, nhà trọ sinh viên, công nhân
– Căn hộ chung cư
– Mặt bằng kinh doanh
– Đất trống cho thuê làm bãi xe, kho, xưởng

Chỉ cần phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê, dù là cho cá nhân hay doanh nghiệp, thì đều được xếp vào nhóm cá nhân kinh doanh và thuộc diện quản lý thuế.

Có bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh không

Đây là câu hỏi rất nhiều người thắc mắc.

Nguyên tắc chung

– Nếu cho thuê nhỏ lẻ, không thường xuyên, doanh thu thấp, có thể chưa bị yêu cầu đăng ký ngay
– Nhưng nếu cho thuê ổn định, hợp đồng dài hạn, thu tiền đều hàng tháng, đặc biệt cho công ty thuê thì gần như bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh

Từ năm 2026, cơ quan thuế quản lý theo dòng tiền và hợp đồng, nên việc không đăng ký hộ kinh doanh sẽ tiềm ẩn rủi ro bị truy thu, xử phạt chậm kê khai.

Lời khuyên thực tế

Nếu bạn cho thuê nhà liên tục từ 6 tháng trở lên, có hợp đồng rõ ràng, thì nên chủ động đăng ký hộ kinh doanh để làm đúng ngay từ đầu, tránh bị động về sau.

Doanh thu cho thuê nhà được xác định như thế nào

Doanh thu tính thuế là toàn bộ tiền thuê mà bạn nhận được trong năm, không phân biệt đã trừ chi phí hay chưa.

Doanh thu bao gồm:

– Tiền thuê nhà theo hợp đồng
– Tiền thuê trả trước nhiều tháng nếu có
– Khoản phụ thu kèm theo hợp đồng nếu thu hộ bên thuê

Không bao gồm:

– Tiền điện nước thu hộ nếu ghi tách riêng và có chứng từ rõ ràng

Ví dụ

Bạn cho thuê nhà 15 triệu một tháng, hợp đồng 12 tháng
Doanh thu năm = 15 triệu x 12 = 180 triệu

Phân nhóm thuế hộ kinh doanh cho thuê nhà từ 2026

Từ 2026, hộ kinh doanh được phân nhóm theo doanh thu năm.

Nhóm doanh thu dưới 500 triệu một năm

– Không phải nộp thuế TNCN
– Không phải nộp thuế GTGT
– Vẫn phải kê khai để xác nhận thuộc nhóm miễn thuế

Đây là nhóm nhẹ nhất, đa số chủ nhà trọ nhỏ, cho thuê một căn nhà sẽ rơi vào nhóm này.

Nhóm doanh thu trên 500 triệu một năm

– Thuế GTGT vẫn tính trên toàn bộ doanh thu
– Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu

Đây là điểm rất nhiều người hay hiểu sai.

Thuế GTGT đối với hộ kinh doanh cho thuê nhà

Thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà hiện nay áp dụng tỷ lệ 5 phần trăm.

Lưu ý quan trọng

Thuế GTGT không áp dụng ngưỡng miễn 500 triệu.
Chỉ cần phát sinh doanh thu chịu thuế thì GTGT tính trên toàn bộ doanh thu.

Ví dụ

Doanh thu thuê nhà năm là 600 triệu
Thuế GTGT = 600 triệu x 5 phần trăm = 30 triệu

Thuế TNCN đối với hộ kinh doanh cho thuê nhà

Thuế TNCN đối với cho thuê nhà áp dụng tỷ lệ 5 phần trăm.

Tuy nhiên từ 2026, có ngưỡng miễn thuế TNCN 500 triệu một năm.

Cách tính đúng

– Doanh thu dưới 500 triệu: không nộp TNCN
– Doanh thu trên 500 triệu: chỉ tính TNCN trên phần vượt

Ví dụ

Doanh thu 600 triệu
Phần vượt = 600 – 500 = 100 triệu
Thuế TNCN = 100 triệu x 5 phần trăm = 5 triệu

Bên thuê là công ty có kê khai thay thì chủ nhà có bị thiệt không

Nhiều chủ nhà cho công ty thuê và để công ty kê khai thuế thay.

Điều này không sai, nhưng cần đọc kỹ hợp đồng.

Hai cách ghi hợp đồng phổ biến

– Giá thuê chưa bao gồm thuế
– Giá thuê đã bao gồm thuế

Nếu ghi chưa bao gồm thuế, bên thuê sẽ khấu trừ thuế rồi trả phần còn lại, khiến số tiền thực nhận thấp hơn.

Để không bị thiệt, nên thỏa thuận giá thuê là giá đã bao gồm thuế, hoặc nâng giá để bù thuế.

Kê khai theo tháng hay theo quý

Hộ kinh doanh cho thuê nhà được lựa chọn kê khai theo tháng hoặc theo quý.

Kê khai theo quý phù hợp nếu

– Doanh thu ổn định
– Ít biến động hợp đồng

Kê khai theo tháng phù hợp nếu

– Thường xuyên thay đổi người thuê
– Có nhiều hợp đồng ngắn hạn

Có cần hóa đơn điện tử không

Cho thuê nhà không bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử cho từng tháng nếu bên thuê không yêu cầu.

Nhưng nếu bên thuê là doanh nghiệp, gần như chắc chắn sẽ yêu cầu hóa đơn.

Lúc này, hộ kinh doanh cần:

– Đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử
– Hoặc xuất hóa đơn theo từng lần phát sinh

Những sai lầm phổ biến khiến hộ cho thuê nhà bị phạt

– Không đăng ký hộ kinh doanh nhưng cho thuê dài hạn
– Không kê khai vì nghĩ doanh thu nhỏ
– Nhận tiền qua tài khoản cá nhân nhưng không kê khai
– Nhầm rằng dưới 500 triệu là không cần làm gì

Dưới 500 triệu là miễn thuế, không phải miễn nghĩa vụ kê khai.

Quy trình chuẩn cho hộ kinh doanh cho thuê nhà từ 2026

– Rà soát toàn bộ hợp đồng thuê đang có
– Xác định tổng doanh thu năm
– Đăng ký hộ kinh doanh nếu cho thuê ổn định
– Lựa chọn hình thức kê khai phù hợp
– Kê khai đúng hạn theo tháng hoặc quý
– Lưu đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán

Bài thơ dễ nhớ cho chủ nhà cho thuê

Cho thuê nhà tưởng giản đơn thôi
Nhận tiền đều đặn tưởng xong rồi
Ai ngờ thuế mới sang hai sáu
Doanh thu soi kỹ chẳng lơ mơ

Dưới năm trăm triệu đừng hoang mang
Khai cho đúng đã chẳng lo gì
Trên ngưỡng rồi thì chia phần rõ
GTGT đủ TNCN chia

Hợp đồng đọc kỹ trước khi ký
Giá thuê gồm thuế chớ lơ là
Làm đúng từ đầu lòng nhẹ nhõm
Nhà yên thuế gọn sống an hòa

Nếu bạn đang cho thuê nhà, cho thuê trọ, cho thuê đất và chưa biết mình đang thuộc nhóm nào, nên kê khai ra sao, hãy chủ động tìm hiểu sớm để tránh bị động khi cơ quan thuế siết quản lý từ 2026.

Hiểu đúng, làm đúng ngay từ đầu luôn là cách tiết kiệm nhất.