Hộ kinh doanh cho thuê nhà năm 2026 phải nộp thuế gì? Hướng dẫn chi tiết để không bị truy thu, xử phạt

Từ năm 2026, hoạt động cho thuê nhà của hộ kinh doanh và cá nhân cho thuê tài sản bước vào giai đoạn quản lý hoàn toàn khác so với trước đây. Không còn cách hiểu “cho thuê vài phòng không cần khai”, cũng không còn khái niệm “thuế khoán cho xong”. Thuế cho thuê nhà từ 2026 được quản lý theo doanh thu thực tế, theo dữ liệu ngân hàng, hợp đồng công chứng và thông tin cư trú.

Bài viết này được viết dành riêng cho hộ kinh doanh cho thuê nhà, cho thuê phòng trọ, cho thuê căn hộ, nhà nguyên căn. Nội dung được trình bày theo cách dễ hiểu nhất, không dùng thuật ngữ kế toán phức tạp, giúp người cho thuê chỉ cần đọc là biết mình phải làm gì, nộp bao nhiêu, sai ở đâu thì bị phạt thế nào và làm sao để an toàn lâu dài.

PHẦN 1: THUẾ HỘ KINH DOANH CHO THUÊ NHÀ TỪ 01/01/2026 – HIỂU ĐÚNG ĐỂ KHÔNG LÀM SAI

Cho thuê nhà từ 2026 không còn là thu nhập “riêng”

Nhiều người cho thuê nhà vẫn nghĩ tiền thuê là thu nhập cá nhân, không phải hoạt động kinh doanh nên không cần quan tâm thuế. Cách hiểu này không còn phù hợp từ nhiều năm nay và từ 2026 thì gần như chắc chắn sẽ bị xử lý nếu không khai báo.

Về bản chất pháp luật thuế, cho thuê nhà là hoạt động tạo ra doanh thu thường xuyên. Khi có doanh thu thì phát sinh nghĩa vụ thuế, không phân biệt là hộ kinh doanh hay cá nhân.

Cơ quan thuế hiện không chỉ dựa vào tờ khai của người dân mà còn đối chiếu dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau. Chỉ cần có hợp đồng cho thuê, dòng tiền chuyển khoản hàng tháng hoặc thông tin cư trú của người thuê, cơ quan thuế hoàn toàn có thể xác định được doanh thu cho thuê.

Từ 01/01/2026 hộ kinh doanh cho thuê nhà được miễn lệ phí môn bài

Một điểm rất quan trọng cần nắm rõ là từ ngày 01/01/2026, theo Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025, Nhà nước chính thức xóa bỏ lệ phí môn bài.

Điều này có nghĩa là hộ kinh doanh cho thuê nhà sẽ không còn phải nộp khoản lệ phí môn bài hàng năm như trước đây, dù doanh thu cao hay thấp, dù cho thuê một phòng hay nhiều căn.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc xóa lệ phí môn bài không đồng nghĩa với việc miễn toàn bộ thuế. Đây chỉ là xóa một khoản phí hành chính cố định, còn nghĩa vụ thuế trên doanh thu vẫn giữ nguyên.

Mốc doanh thu 500 triệu một năm là ranh giới cực kỳ quan trọng

Đối với hộ kinh doanh cho thuê nhà, mốc doanh thu 500 triệu đồng một năm là yếu tố quyết định việc có phải nộp thuế hay không.

– Nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm dưới 500 triệu đồng thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

– Nếu tổng doanh thu từ 500 triệu đồng trở lên thì bắt buộc phải kê khai và nộp thuế.

Ở đây cần hiểu rõ doanh thu là tổng tiền thuê nhận được trong năm, không trừ chi phí sửa chữa, không trừ tiền vay ngân hàng, không trừ khấu hao nhà.

Ví dụ một hộ gia đình cho thuê 3 phòng trọ, mỗi phòng 4 triệu một tháng. Doanh thu mỗi tháng là 12 triệu, doanh thu cả năm là 144 triệu. Trường hợp này chưa vượt 500 triệu nên chưa phải nộp thuế.

Ví dụ khác, cho thuê một căn nhà nguyên căn với giá 45 triệu một tháng. Doanh thu năm là 540 triệu. Dù chi phí sửa chữa, khấu hao lớn hay lợi nhuận thực tế thấp, hộ này vẫn thuộc diện phải kê khai và nộp thuế.

Cách tính thuế cho thuê nhà từ 2026 đơn giản nhưng không được nhầm

Thuế cho thuê nhà được tính theo công thức rất rõ ràng và thống nhất trên toàn quốc.

Thuế phải nộp = Doanh thu x Tỷ lệ thuế

Đối với hoạt động cho thuê tài sản, tỷ lệ thuế áp dụng như sau.

Ví dụ cụ thể để dễ hình dung. Một hộ kinh doanh cho thuê nhà với giá 50 triệu một tháng. Doanh thu một năm là 600 triệu.

– Thuế giá trị gia tăng phải nộp là 600 triệu nhân 5 phần trăm, tương đương 30 triệu.

– Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 600 triệu nhân 5 phần trăm, tương đương 30 triệu.

Tổng số thuế phải nộp trong năm là 60 triệu đồng.

Khoản thuế này không phụ thuộc vào việc tiền thuê có được trả đủ hay không, chỉ cần hợp đồng ghi nhận doanh thu thì cơ quan thuế có căn cứ để tính.

PHẦN 2: KHÔNG KHAI THUẾ CHO THUÊ NHÀ TỪ 2026 – RỦI RO, MỨC PHẠT VÀ CÁCH LÀM ĐÚNG

Cho thuê nhà không khai thuế sẽ bị xử lý thế nào từ 2026

Từ 2026, việc không khai thuế cho thuê nhà không còn là lỗi nhỏ. Cơ quan thuế áp dụng quy định xử phạt theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP.

Mức phạt được áp dụng tùy theo thời gian chậm khai và hậu quả phát sinh.

Ngoài tiền phạt, người cho thuê nhà còn phải nộp đủ số thuế thiếu, tiền chậm nộp và có thể bị truy thu nhiều năm nếu cơ quan thuế xác định có dấu hiệu che giấu doanh thu.

Nguyên tắc bắt buộc khi khai thuế cho thuê nhà

Theo Luật Quản lý thuế 2019, người nộp thuế phải khai chính xác, trung thực và đầy đủ các nội dung trong tờ khai thuế.

– Không có khái niệm khai ước lượng cho xong.

– Không có lý do không biết luật để được miễn phạt.

– Không được phép khai thiếu doanh thu so với thực tế.

Khi cơ quan thuế đã có dữ liệu từ ngân hàng, hợp đồng công chứng hoặc cơ quan cư trú, việc khai sai sẽ bị xem là vi phạm và xử lý theo quy định.

Cách làm an toàn cho hộ kinh doanh cho thuê nhà từ 2026

Để tránh rủi ro, hộ kinh doanh cho thuê nhà nên thực hiện các việc sau.

– Rà soát lại toàn bộ hợp đồng cho thuê đang có.

– Tính lại doanh thu thực tế theo năm dương lịch.

– Xác định rõ có vượt mốc 500 triệu hay không.

– Nếu vượt, chủ động kê khai và nộp thuế đúng hạn.

– Nếu chưa vượt, vẫn nên lưu hồ sơ để chứng minh khi cần.

Trong bối cảnh quản lý thuế từ 2026 dựa trên dữ liệu đối soát, việc chủ động làm đúng ngay từ đầu luôn rẻ hơn rất nhiều so với bị truy thu và xử phạt sau này.

Lời kết cho người cho thuê nhà

Từ 01/01/2026, hộ kinh doanh cho thuê nhà được miễn lệ phí môn bài nhưng không được miễn nghĩa vụ thuế trên doanh thu. Mốc 500 triệu một năm là ranh giới quan trọng quyết định việc có phải nộp thuế hay không. Không khai thuế hoặc khai sai sẽ đối mặt với mức phạt cao và nguy cơ truy thu nhiều năm. Hiểu đúng, khai đúng và làm đúng là con đường duy nhất để cho thuê nhà an toàn, ổn định và lâu dài.

BẢN FAQ HỎI ĐÁP CHO NGƯỜI CHO THUÊ NHÀ 2026

Cho thuê nhà từ 2026 có bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh không?

Không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh nếu chỉ phát sinh hoạt động cho thuê tài sản. Tuy nhiên người cho thuê vẫn phải thực hiện nghĩa vụ khai thuế khi doanh thu đạt ngưỡng chịu thuế theo quy định. Việc không đăng ký hộ kinh doanh không đồng nghĩa với việc được miễn trách nhiệm thuế.

Cho thuê 1 phòng trọ có phải nộp thuế không?

Chỉ khi tổng doanh thu cho thuê trong năm từ 500 triệu đồng trở lên mới phát sinh nghĩa vụ nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Nếu doanh thu dưới mức này thì chưa phải nộp thuế. Tuy nhiên người cho thuê vẫn nên lưu hồ sơ để chứng minh khi cần.

Doanh thu tính thuế là tiền thực nhận hay tiền ghi trong hợp đồng?

Doanh thu tính thuế là tổng tiền thuê phát sinh trong năm theo hợp đồng và thực tế. Khoản này không được trừ chi phí sửa chữa, khấu hao tài sản hoặc tiền vay ngân hàng. Đây là điểm nhiều người cho thuê thường hiểu nhầm.

Từ năm 2026 có còn phải nộp lệ phí môn bài không?

Không. Từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh và cá nhân cho thuê nhà được xóa bỏ hoàn toàn lệ phí môn bài. Người cho thuê không cần kê khai và cũng không bị xử phạt liên quan đến khoản phí này.

Thuế cho thuê nhà năm 2026 được tính như thế nào?

Thuế phải nộp = Doanh thu x Tỷ lệ thuế

– Thuế GTGT áp dụng mức 5 phần trăm

– Thuế TNCN áp dụng mức 5 phần trăm

Tổng số thuế phải nộp bằng tổng của hai khoản thuế trên.

Ví dụ cho thuê 40 triệu một tháng có phải nộp thuế không?

40 triệu một tháng tương đương 480 triệu một năm. Doanh thu này chưa vượt mốc 500 triệu nên chưa phát sinh nghĩa vụ nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định hiện hành.

Không khai thuế cho thuê nhà có bị phạt không?

Có. Người cho thuê nhà không khai thuế đúng hạn có thể bị xử phạt từ cảnh cáo đến 25 triệu đồng. Ngoài ra còn bị truy thu tiền thuế và tiền chậm nộp nếu có phát sinh nghĩa vụ thuế.

Không biết luật có được miễn phạt không?

Không. Theo Luật Quản lý thuế, người nộp thuế có trách nhiệm tự khai, tự tính và tự chịu trách nhiệm về số liệu đã khai. Việc không biết luật không được xem là lý do để miễn xử phạt.

Cho thuê nhà nhận tiền mặt có bị phát hiện không?

Có khả năng rất cao. Cơ quan thuế hiện đối chiếu nhiều nguồn dữ liệu khác nhau như hợp đồng công chứng, đăng ký tạm trú, điện nước và các thông tin liên quan khác.

Cách an toàn nhất cho người cho thuê nhà từ 2026 là gì?

Người cho thuê nên chủ động rà soát doanh thu thực tế theo từng năm. Khi doanh thu tiệm cận mốc 500 triệu, cần chuẩn bị phương án kê khai sớm. Làm đúng ngay từ đầu sẽ tránh rủi ro truy thu và xử phạt về sau.

CHECKLIST 1 TRANG HỒ SƠ THUẾ CHO THUÊ NHÀ 2026

Giấy tờ cần chuẩn bị

– Hợp đồng cho thuê nhà bản gốc hoặc bản công chứng

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

– CMND hoặc CCCD của người cho thuê

– Thông tin người thuê là cá nhân hoặc doanh nghiệp

Xác định nghĩa vụ thuế

– Tính tổng doanh thu cho thuê phát sinh trong năm

– Đối chiếu mốc doanh thu 500 triệu đồng một năm

– Xác định có hay không phát sinh thuế GTGT và thuế TNCN

Tính thuế khi doanh thu vượt 500 triệu

– Doanh thu nhân 5 phần trăm để xác định thuế GTGT

– Doanh thu nhân 5 phần trăm để xác định thuế TNCN

– Tổng thuế phải nộp là tổng của hai khoản trên

Kê khai thuế

– Chuẩn bị tờ khai thuế theo mẫu của cơ quan thuế

– Kê khai đúng doanh thu theo hợp đồng và thực tế phát sinh

– Nộp hồ sơ đúng thời hạn để tránh bị xử phạt

Lưu trữ và rà soát hồ sơ

– Lưu hợp đồng cho thuê nhà và phụ lục liên quan

– Lưu tờ khai thuế và chứng từ nộp thuế

– Rà soát lại doanh thu mỗi năm để điều chỉnh kịp thời