Chia nhỏ hợp đồng cho thuê nhà để giảm thuế có hợp pháp không? Quy định thuế cho thuê tài sản từ năm 2026

Trong thời gian gần đây, rất nhiều cá nhân có nhà, phòng trọ, mặt bằng cho thuê đặt câu hỏi: nếu có nhiều căn nhà ở nhiều địa điểm khác nhau, liệu có thể chia nhỏ hợp đồng, chia nhỏ người đứng tên hoặc chia thành nhiều hộ kinh doanh để giảm thuế hay không? Đặc biệt từ năm 2026, khi chính sách thuế đối với hộ và cá nhân kinh doanh thay đổi mạnh, việc hiểu sai có thể dẫn đến rủi ro bị truy thu và xử phạt.

1. Từ năm 2026, thuế cho thuê nhà thay đổi như thế nào?

Theo lộ trình cải cách thuế, kể từ ngày 01/01/2026, phương pháp thuế khoán đối với hộ và cá nhân kinh doanh sẽ chấm dứt. Thay vào đó, cơ quan thuế áp dụng cơ chế quản lý thuế theo doanh thu thực tế, yêu cầu người cho thuê tài sản kê khai trung thực, đầy đủ và chịu trách nhiệm về số liệu đã khai.

Doanh thu tính thuế là toàn bộ tiền cho thuê mà cá nhân, hộ kinh doanh được hưởng trong năm, không phân biệt thu theo tháng, quý hay năm, không phụ thuộc số tiền thực nhận hay đã trừ chi phí.

2. Ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê tài sản

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê tài sản có tổng doanh thu trong năm:

• Dưới hoặc bằng 500 triệu đồng/năm: không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải kê khai doanh thu.
• Trên 500 triệu đồng/năm: phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo tỷ lệ quy định.

3. Thuế suất áp dụng đối với cho thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng

Đối với hoạt động cho thuê tài sản, mức thuế áp dụng như sau:

• Thuế GTGT: 5% trên doanh thu
• Thuế TNCN: 5% trên doanh thu

Công thức tính thuế:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%

4. Ví dụ minh họa cách tính thuế cho thuê nhà

Ví dụ 1: Ông A có 1 căn nhà cho thuê giá 15 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê cả năm.

Doanh thu năm = 15 triệu x 12 tháng = 180 triệu đồng

Doanh thu dưới 500 triệu/năm → Không phải nộp thuế GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải kê khai doanh thu với cơ quan thuế.

Ví dụ 2: Bà B có 2 căn nhà cho thuê ở hai quận khác nhau, mỗi căn 20 triệu đồng/tháng.

Doanh thu năm = 20 triệu x 12 x 2 = 480 triệu đồng

Tổng doanh thu vẫn dưới 500 triệu/năm → Không phải nộp thuế, nhưng phải kê khai tổng doanh thu 480 triệu.

Ví dụ 3: Ông C có 3 căn nhà cho thuê, tổng tiền thuê thu về 1 tỷ đồng/năm.

Thuế GTGT = 1.000.000.000 x 5% = 50.000.000 đồng

Thuế TNCN = 1.000.000.000 x 5% = 50.000.000 đồng

Tổng thuế phải nộp = 100.000.000 đồng/năm

5. Có được chia nhỏ hợp đồng, chia nhỏ địa điểm để giảm thuế không?

Đây là câu hỏi rất nhiều người quan tâm. Cần hiểu rõ nguyên tắc quản lý thuế như sau:

• Thuế được tính trên tổng doanh thu của toàn bộ hoạt động cho thuê thuộc cùng một chủ thể.
• Không phân tách theo từng căn nhà, từng hợp đồng hay từng địa điểm nếu cùng một người đứng tên, cùng một hộ kinh doanh.

Việc chia nhỏ hợp đồng cho thuê, chia nhỏ địa điểm hoặc đăng ký nhiều mã hộ kinh doanh chỉ nhằm mục đích giảm doanh thu chịu thuế có thể bị xem là hành vi tránh thuế. Khi đó, cơ quan thuế có quyền kiểm tra và cộng gộp doanh thu để tính thuế lại.

6. Trường hợp nào được tách hợp pháp?

Việc tách chỉ được chấp nhận khi phản ánh đúng bản chất pháp lý:

• Mỗi người là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản cho thuê.
• Mỗi người đứng tên kê khai và chịu thuế trên phần doanh thu của tài sản mình sở hữu.

Ví dụ: Cha đứng tên sở hữu 1 căn nhà, mẹ đứng tên sở hữu 1 căn khác, mỗi người cho thuê căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình thì mỗi người kê khai doanh thu riêng và áp dụng ngưỡng 500 triệu/năm độc lập.

7. Kê khai thuế theo tháng, quý hay năm?

Cá nhân cho thuê tài sản có thể lựa chọn:

• Kê khai theo từng kỳ thanh toán (tháng, quý)
• Hoặc kê khai theo năm

Dù hợp đồng quy định thanh toán theo tháng hay quý, người cho thuê vẫn được lựa chọn kê khai theo năm để thuận tiện quản lý, miễn là kê khai đúng hạn.

8. Những rủi ro thường gặp nếu hiểu sai quy định

• Bị truy thu thuế do kê khai thiếu doanh thu
• Bị phạt do chậm kê khai, chậm nộp hồ sơ
• Bị ấn định thuế khi không chứng minh được tính hợp pháp của việc tách doanh thu

9. Lời khuyên cho người có nhà, phòng trọ cho thuê

Thay vì tìm cách chia nhỏ hình thức để né thuế, người cho thuê nên:

• Nắm rõ quy định pháp luật
• Kê khai đúng doanh thu thực tế
• Lựa chọn phương án kê khai phù hợp
• Cân nhắc chuyển đổi mô hình kinh doanh nếu doanh thu lớn

Việc làm đúng ngay từ đầu giúp tránh rủi ro pháp lý, tránh bị xử phạt và giúp hoạt động cho thuê ổn định, bền vững lâu dài.

10. Hỗ trợ tư vấn thuế cho thuê nhà, phòng trọ

Nếu bạn đang cho thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng và chưa rõ cách kê khai, tính thuế, lựa chọn phương án phù hợp hoặc lo ngại rủi ro khi doanh thu tăng cao, bạn có thể liên hệ để được tư vấn cụ thể theo từng trường hợp.

Liên hệ tư vấn:

Zalo Admin: 0988 864 779

Hoặc gửi câu hỏi trực tiếp tại website: https://dichvuketoan247.com/tu-van